Urdume
De projeto aprovado a sistema de ida ao mercado.
Um caso conceptual que demonstra como a INARI transforma um empreendimento em obra numa marca desejada, numa plataforma de venda e num processo comercial medido - antes da primeira visita.
Projeto conceptual
- Cliente / Conceito
- Urdume
- Setor
- Promoção imobiliária residencial
- Localização
- Bonfim, Porto
- Ativo
- Reconversão de fiação de 1908
- Escala
- 42 unidades · 5 tipologias
- Produto comercial
- Sistema de lançamento integrado
- Duração
- 14 semanas
- Natureza
- Conceptual, sem cliente real
Nota de transparência. Este é um projeto conceptual independente desenvolvido pela INARI e não corresponde a trabalho realizado para um cliente real. O edifício, o promotor, as unidades e as mediadoras são inventados. Não há resultados medidos nem testemunhos. Todos os valores são metas, referências de mercado ou aritmética de cenário, e estão identificados como tal em cada sítio onde aparecem.
O caso, em síntese.
Urdume foi criado para demonstrar como a INARI responde aos dois desafios estruturais da promoção imobiliária: um produto caro apresentado como se fosse barato e um processo comercial que perde as leads entre o promotor e as mediadoras.
O projeto integra posicionamento, naming, identidade, tom de voz, arquitetura de informação, website trilingue com mapa de unidades ligado ao stock, plantas interativas, brochura digital, dossiê de investidor, CRM com regras de resposta partilhadas, automação de email, campanhas de lançamento e medição por unidade, tipologia e mediadora.
O resultado é um sistema de ida ao mercado, e não um website com renders. A mesma decisão estratégica orienta o nome, a identidade, a hierarquia de tipologias, o argumento que sustenta o preço e o indicador pelo qual o lançamento é julgado.
Se só tiver um minuto e meio, leia esta tabela.
O resto desta página é o dossier completo, para quem quiser verificar cada decisão. Estas cinco linhas contêm o essencial.
- O problema
- Um ativo de 15,2 M€ de valor global de venda apresentado por uma página no site de uma mediadora, com seis imagens e um formulário genérico. Três mediadoras não exclusivas, três caixas de email e 31 horas de tempo médio até à primeira resposta.
- O que se faz
- Posicionamento, naming e identidade; website trilingue com mapa de unidades ligado ao stock e plantas interativas; CRM com regras de resposta iguais para as três mediadoras; campanhas de pré-lançamento e lançamento; medição por unidade e por mediadora. Um sistema, não um website.
- Quanto custa
- 30.000 € a 45.000 €, sem IVA - entre 0,20% e 0,30% do valor global de venda. Catorze semanas, com âmbito e calendário fechados antes de começar. Uma equipa de nove especialistas e um único responsável.
- O que se pretende ganhar
- Não é a venda: essa depende do produto, do preço e do crédito. É o que a INARI controla - tempo até à primeira resposta abaixo de quinze minutos, taxa de lead para visita de 7% para 18%, e um pipeline em que o promotor sabe, todas as semanas, quantas unidades estão reservadas e por que canal. O modelo económico quantifica o que isso vale.
- Como se verifica
- O sistema descrito nesta página está a funcionar nesta página. Website, mapa de unidades, marcação de visita, CRM, pipeline de reservas e automações podem ser experimentados agora, sem registo.
Encontre rapidamente o detalhe de que precisa.
Leia o caso de forma sequencial ou avance diretamente para a dimensão mais relevante para o seu projeto.
O sistema pode ser experimentado de ponta a ponta.
Integrámos os dois lados da operação. Uma marcação de visita feita no website surge de imediato na consola comercial, atribuída a uma mediadora segundo a regra definida; uma reserva de unidade retira-a do mapa público no mesmo instante; e um abandono no formulário inicia a respetiva sequência de recuperação.
Cada abertura da demonstração cria uma sessão nova e isolada no seu separador. Nenhum visitante interfere com outro e, ao sair da demonstração, todos os dados dessa sessão são eliminados automaticamente.
O website do empreendimento
O edifício, as cinco tipologias, o mapa das 42 unidades com estado em tempo real, plantas interativas, simulador de encargo e marcação de visita em três passos.
Abrir o websiteA consola comercial
Mapa de stock, pipeline de reserva a escritura, CRM com pontuação e SLA de resposta, desempenho por mediadora, automações e medição por campanha e por tipologia.
Abrir a consolaProtótipo funcional, e não uma sequência de imagens. Nenhum contacto é real, nenhum pagamento é processado e nenhum dado sai do browser.
A estratégia comercial antecede a expressão visual.
Uma fiação de algodão de 1908 no Bonfim, encerrada em 1994, reconvertida em 42 habitações com um corpo novo no logradouro.
42 habitações
Cinco pisos. Nenhuma planta se repete exatamente: a malha estrutural de 1908 impõe variações de vão em toda a extensão.
Cinco
T1, T1+1, T2, T3 e dois duplex de cobertura com terraço sobre a cidade.
52 a 177 m²
3.410 m² de área privativa. Pé-direito de 3,4 m no corpo antigo, 2,7 m no corpo novo.
247.000 € a 835.000 €
Preço médio de 361.000 € por unidade, ou cerca de 4.450 € por metro quadrado.
15,2 M€
Referência de cenário para as 42 unidades, a preços de tabela e sem descontos de fecho.
30% executada
Licença emitida. Estrutura consolidada. Conclusão prevista a dezoito meses.
Três mediadoras
Contratos não exclusivos, comissão de 4%. Nenhuma delas responde pelo posicionamento do produto.
Nacional e estrangeiro
Porto e Grande Porto, emigrantes portugueses, franceses e brasileiros. Investidor de arrendamento a par do comprador para habitação própria.
Estes números são um cenário de trabalho. Não descrevem um empreendimento real. Foram construídos a partir de faixas de preço e de áreas correntes em reconversões do Porto para que a aritmética do caso seja verificável, não para representar um projeto existente.
Porque é que este projeto existiria agora.
Há um instante exato em que um empreendimento precisa de marca, e quase nunca é aquele em que a marca é encomendada. É o instante em que a licença sai e a obra arranca - dezoito meses antes de haver chaves.
Nesse instante o promotor tem tudo o que precisa para vender: o projeto de arquitetura, as áreas, as plantas, a memória descritiva e o preço. E não tem nada do que precisa para comunicar: nem nome, nem argumento, nem sítio para onde mandar quem se interessa.
O que costuma acontecer a seguir é conhecido. O logótipo é resolvido em três dias, o website em três semanas por quem faz o render, e as leads vão para uma caixa de email partilhada que ninguém tem por função abrir. O ativo vale milhões e é apresentado como se valesse muito menos.
Urdume situa-se precisamente aí: obra a 30%, cinco meses antes da abertura das vendas. É o momento em que o trabalho rende mais, porque ainda dá para captar interessados antes de existir preço público - e é o momento em que quase nunca é feito.
A qualidade do ativo não estava refletida no processo de venda.
Um edifício sem nome
Nos materiais internos chama-se «Bonfim 118», que é a morada. Uma morada não é uma marca: não se regista, não se procura e não sobrevive a uma campanha.
Seis renders e um formulário
A única presença online é uma ficha no site de uma das mediadoras, sem plantas, sem áreas por unidade, sem preços e sem qualquer argumento além da localização.
Três caixas de email
Cada mediadora recebe as suas leads onde quer. Não existe lista única, não existe prazo de resposta acordado e o promotor não sabe quantos contactos entraram na semana passada.
31 horas em média
Cinquenta e oito por cento dos contactos ficam sem resposta nas primeiras 24 horas. Em compra de casa, quem responde primeiro marca a primeira visita.
42 € por contacto bruto
Campanhas feitas por cada mediadora à sua maneira, sem medição comum. Sete por cento dos contactos chegam a marcar visita.
Sem porta de entrada
Nada em inglês nem em francês. Nenhum enquadramento de zona, de crédito ou de processo de compra à distância, que é como decide uma parte relevante deste segmento.
Nenhum destes números é medido: são o cenário de partida deste caso, escolhido para representar uma situação corrente e para tornar verificável a aritmética que aparece mais à frente.
O objetivo não é um website bonito. É o ritmo de absorção.
Num empreendimento, o marketing não decide se vende. Decide quando vende, a que preço fecha e quanto custa cada mês de espera. Tese de trabalho do caso
Um promotor com financiamento à construção paga juros todos os meses em que uma unidade continua por vender. O custo de um lançamento fraco não aparece numa linha de marketing: aparece na conta de encargos financeiros e no desconto que a equipa comercial precisa de dar em novembro para fechar o trimestre.
É por isso que este caso não promete vendas. Promete três coisas que a INARI controla e que se medem: que nenhum contacto fica sem resposta, que o argumento de venda é o mesmo em todos os canais e em todas as mediadoras, e que o promotor sabe todas as semanas onde está cada unidade.
O que se ganha com isso está quantificado no bloco 57, com os pressupostos à vista e o cenário prudente ao lado do otimista.
Objetivos comerciais e objetivos digitais, devidamente articulados.
| Objetivo comercial | Objetivo digital que o serve | Como se mede |
|---|---|---|
| Abrir vendas com procura já constituída | Lista de pré-lançamento aberta na semana 8, antes de existir preço público | Interessados registados e verificados por email |
| Reduzir o tempo de decisão do comprador | Ficha de unidade com planta, área, orientação, piso, terraço, garagem e preço, sem pedir contacto para ver | Sessões com ficha de unidade aberta / total de sessões |
| Deixar de perder contactos entre mediadoras | Uma lista única, com atribuição automática e prazo de resposta igual para todas | Tempo até à primeira resposta, por mediadora |
| Sustentar o preço em vez de o negociar | Argumento de venda escrito, hierarquia de tipologias e comparação honesta com a alternativa | Desconto médio de fecho por tipologia |
| Servir o comprador que decide à distância | Português, inglês e francês, com enquadramento de zona, processo de compra e encargo mensal estimado | Marcações de visita e videochamadas por país de origem |
| Saber onde está cada euro de campanha | Medição por campanha, tipologia e unidade, com o mesmo evento em todos os canais | Custo por lead qualificada e por visita marcada |
Se este projeto fosse lançado, seria julgado por estas métricas.
Metas de trabalho a doze meses, definidas antes de começar. Não são resultados, não são previsões de venda, e a INARI não as garante.
| Indicador | Partida | Meta a 12 meses | Quem depende |
|---|---|---|---|
| Tempo até à primeira resposta, em horário útil | 31 h | < 15 min | Sistema |
| Contactos sem resposta às 24 h | 58% | 0% | Sistema |
| Lead para visita marcada | 7% | 18% | Sistema e equipa comercial |
| Visita para proposta | - | 22% | Equipa comercial e produto |
| Interessados na lista de pré-lançamento | 0 | 900 | Sistema e media |
| Sessões em inglês ou francês | 0% | 25% | Sistema |
| Custo por lead qualificada | - | < 55 € | Sistema e media |
| Desconto médio de fecho | 4,2% | 2,4% | Produto, preço e equipa comercial |
| Unidades com reserva antes do fim da obra | - | 35% do VGV | Mercado, preço e crédito |
A coluna da direita existe de propósito. As duas primeiras linhas dependem apenas do sistema e a INARI assume-as. As últimas dependem do produto, do preço, do crédito e do mercado: são acompanhadas e reportadas, mas não são prometidas. Um fornecedor que garanta a nona linha está a vender-lhe uma coisa que não controla.
O processo não começou no Figma.
Duas semanas de imersão antes de qualquer decisão visual. O que se procura não é inspiração: é o argumento que justifica o preço e a lista de objeções que a equipa comercial vai ouvir na primeira visita.
- Leitura do projeto de arquitetura, das áreas por unidade e da memória descritiva de acabamentos.
- Tabela de preços por unidade, com a lógica de valorização por piso, orientação e terraço.
- Doze empreendimentos concorrentes num raio de três quilómetros: preço por metro quadrado, tipologias, argumento e materiais.
- Onze anúncios de mercado dos últimos dezoito meses no Bonfim e em Campanhã, para entender a alternativa real do comprador.
- Entrevistas com as três equipas comerciais: que perguntas se repetem, onde é que o preço trava, o que falta para responder.
- Arquivo municipal e história da fiação: quando abriu, o que produzia, quantas pessoas empregava, quando fechou.
- Procura orgânica: o que as pessoas escrevem quando procuram casa nova no Porto, em português, inglês e francês.
A investigação de arquivo não é decoração. Foi de lá que saiu o nome, o conceito criativo e três anos de matéria para conteúdo - e é a diferença entre um empreendimento com história e um empreendimento com adjetivos.
Todos vendiam a mesma coisa, com as mesmas palavras.
| O que fazem os doze concorrentes | Quantos | O que isso abre |
|---|---|---|
| Nome descritivo com a morada, a rua ou a vista | 9 de 12 | Um nome com origem própria destaca-se sem gastar mais em media |
| Website só com renders, sem plantas nem áreas por unidade | 10 de 12 | Mostrar a planta e a área antes de pedir o contacto |
| Preço só «sob consulta» | 11 de 12 | Publicar faixa de preço por tipologia filtra quem não tem orçamento |
| Sem qualquer indicação de estado das unidades | 12 de 12 | Um mapa de unidades com estado real cria urgência verdadeira |
| Só em português | 8 de 12 | Inglês e francês servem uma procura que ninguém local está a servir |
| Formulário genérico de contacto | 12 de 12 | Qualificar no formulário poupa a primeira chamada |
| Alguma história do lugar ou do edifício | 1 de 12 | É aqui que está o espaço, e ninguém o estava a ocupar |
Levantamento de cenário, feito sobre uma amostra construída para o caso. Não identifica empresas nem projetos reais.
Em imobiliário há sempre mais do que um comprador - e um intermediário.
Casal do Porto, 32 a 45 anos
Primeira ou segunda casa, T2 ou T3. Compra com crédito. Decide a dois, visita duas ou três vezes, compara com três empreendimentos. Pergunta pelo acabamento, pela garagem e pela escola.
O que precisa: planta, área real, orientação solar, encargo mensal estimado, prazo de entrega credível.
Investidor de arrendamento
Compra T1 e T1+1, muitas vezes duas unidades. Nacional ou estrangeiro. Decide por números e por liquidez de revenda, não por emoção. É quem compra primeiro, na fase de pré-lançamento.
O que precisa: dossiê com áreas, preços, condições de pagamento, referência de arrendamento da zona e calendário de obra.
Comprador não residente
Emigrante português, francês ou brasileiro. Decide à distância, visita uma vez ou nenhuma. Precisa de confiança antes de precisar de gosto. É o segmento que ninguém local está a servir.
O que precisa: inglês e francês, enquadramento da zona, processo de compra explicado, videochamada, resposta no mesmo dia.
Comprador dos duplex
Duas unidades, dois compradores. Segmento próprio, decisão longa, exigência de exclusividade e de personalização de acabamento. Não se vende com a mesma página que um T1.
O que precisa: apresentação dedicada, visita acompanhada pelo arquiteto, margem de personalização definida por escrito.
As três equipas comerciais
Há um público que quase nunca entra num briefing de imobiliário e que decide metade do resultado: o consultor da mediadora que atende o telefone.
Se ele não tiver o argumento na cabeça, a ficha na mão e a unidade certa no ecrã, o posicionamento morre na primeira chamada. Por isso o sistema deste caso serve as mediadoras tanto como serve o comprador: ficha de unidade imprimível, argumentário por objeção, plantas em PDF, e uma consola onde a unidade fica reservada em tempo real para as três equipas não venderem a mesma casa duas vezes.
Nove momentos, e a solução responde a cada um.
Comprar casa demora entre três e nove meses. O sistema tem de continuar a existir em todos os meses em que o comprador ainda não decidiu.
| # | Momento | O que o comprador faz | O que o sistema faz |
|---|---|---|---|
| 01 | Latência | Ainda não procura. Vê a obra da rua, ou um anúncio. | Sinalética de obra com o nome e um endereço curto. Conteúdo sobre o edifício e o bairro. |
| 02 | Despertar | Procura «apartamentos novos Porto Bonfim». | Página do empreendimento indexada, com preço por tipologia visível e dados estruturados. |
| 03 | Primeiro contacto | Abre o website no telemóvel, à noite. | Mapa de unidades acessível sem formulário. Tudo o que decide está visível antes de pedir dados. |
| 04 | Verificação | Quer ver a planta, a área e a orientação da unidade concreta. | Ficha de unidade com planta interativa, cotas, orientação solar e encargo mensal estimado. |
| 05 | Identificação | Deixa o contacto para marcar visita ou receber a brochura. | Formulário que qualifica em quatro campos. Confirmação imediata e atribuição a uma mediadora. |
| 06 | Resposta | Espera. É aqui que a maioria dos empreendimentos perde a lead. | Email automático em menos de um minuto com a ficha; contacto humano no prazo acordado, medido. |
| 07 | Visita | Vai ao stand ou à obra, ou pede videochamada. | Ficha imprimível, argumentário por objeção e disponibilidade real na mão do consultor. |
| 08 | Decisão | Compara, negoceia, pede tempo, fala com o banco. | Sequência de acompanhamento por tipologia; a unidade fica reservada por prazo definido e visível a todos. |
| 09 | Depois | Assina o contrato-promessa e espera dezoito meses pela chave. | Acompanhamento de obra por email, escolha de acabamentos, e um comprador que fala do projeto a outros. |
O que encontrámos.
O que estava a funcionar
- O ativo. O edifício é genuinamente invulgar e a arquitetura está bem resolvida.
- O preço por metro quadrado está alinhado com a zona, não acima dela.
- As três equipas comerciais conhecem o mercado local e querem material melhor.
- O calendário de obra tem folga suficiente para preparar o lançamento com método.
O que estava a travar
- Não há nome, e o projeto está a ser referido pela morada em todos os materiais.
- Não há argumento: a única razão de compra comunicada é «apartamento novo no Bonfim».
- Não há sítio próprio. A presença online pertence a terceiros e desaparece com o contrato.
- Não há lista de contactos do promotor. Os interessados são das mediadoras, não do projeto.
- Não há medição comum, por isso não há forma de saber que canal traz compradores.
- Não há resposta ao comprador estrangeiro, que é onde está a procura menos disputada.
A conclusão do diagnóstico não foi «é preciso um website». Foi que o promotor não é dono de nada do que gera procura: nem do nome, nem da presença, nem da lista, nem da medição. O projeto passou a ser sobre isso.
O que fica de uma fábrica não é a máquina. É a estrutura sobre a qual tudo o resto foi tecido. A tese, numa frase
Um urdume é o conjunto de fios longitudinais fixos no tear. Não se vê no tecido acabado, e é o que segura tudo. A trama passa por cima, muda de cor, muda de padrão; o urdume fica.
O edifício é exatamente isso. A estrutura de ferro fundido e as paredes de granito de 1908 continuam lá; o que muda é o que se tece por cima - cem anos de algodão, e agora quarenta e duas casas.
A tese comercial que sai daqui tem três consequências práticas, e cada uma delas aparece depois numa decisão de design:
- Vende-se a permanência, não a novidade. O comprador deste segmento não quer o mais recente; quer o que vai durar. Isso muda o vocabulário, a fotografia e a hierarquia da página.
- A estrutura é o argumento, não o obstáculo. Nenhuma planta se repete porque a malha de 1908 não o permite. Em vez de esconder, publica-se: cada unidade tem a sua planta, e isso passa a ser a razão para não haver duas casas iguais.
- O que fica é do promotor. Nome, marca, website, lista de interessados, CRM e medição ficam com quem promove, não com quem medeia. É o urdume do próximo empreendimento.
Cinco perguntas, cinco respostas curtas.
| Pergunta | Resposta |
|---|---|
| Que produto é este? | Quarenta e duas casas dentro de uma fiação de 1908 no Bonfim, onde nenhuma planta se repete. |
| Para quem? | Para quem prefere um edifício com história a um edifício novo, e está disposto a pagar o mesmo por metro quadrado. |
| Contra quem? | Contra os empreendimentos de construção nova do Bonfim e de Campanhã, ao mesmo preço e com plantas iguais em todos os pisos. |
| Porque é que justifica o preço? | Pé-direito de 3,4 m, vãos de fábrica, estrutura à vista, e uma unidade que não existe em mais lado nenhum do edifício. |
| O que é que se recusa a ser? | Um «lifestyle». Não há piscina no terraço nem concierge. Há um edifício sério, bem reconvertido, e um preço defensável. |
A última linha é a mais importante e é a que costuma faltar. Um posicionamento que não exclui nada não posiciona nada.
O mesmo argumento, em três alturas diferentes.
Nenhuma casa igual à do vizinho
A estrutura de 1908 impõe que cada unidade tenha a sua planta, o seu vão e o seu pé-direito. Compra-se uma casa, não um número numa tabela de tipologias.
Um ativo que não se repete
Reconversão licenciada em zona consolidada, com procura de arrendamento demonstrável e um produto que a construção nova não consegue replicar.
Uma marca que sobrevive ao empreendimento
Nome registado, lista própria de interessados, CRM e medição em nome de quem promove. No projeto seguinte, começa-se com alguma coisa.
A frase de venda, e o que ela recusa.
«Quarenta e duas casas. Nenhuma igual à outra.»
Doze palavras que fazem quatro coisas: dizem a escala, dizem o produto, dizem a diferença e criam escassez sem inventar urgência. Não dizem «exclusivo», «único», «premium» nem «lifestyle», porque essas palavras aparecem em onze dos doze concorrentes e por isso já não significam nada.
Urdume não foi escolhido porque soa bem.
Urdume é o conjunto de fios longitudinais que se fixam no tear antes de qualquer tecelagem. É a base sobre a qual tudo o resto é tecido, e é o que dá estrutura ao tecido acabado.
O nome faz três trabalhos ao mesmo tempo: nomeia a antiga função do edifício, descreve o que dele se manteve, e serve de metáfora ao que o promotor está a construir. Um nome que só faz um destes trabalhos é um nome decorativo.
Verificações feitas antes de propor: seis letras, três sílabas, acentuação previsível em português; pronunciável em inglês, francês e alemão sem instrução; sem significado adverso em nenhuma dessas línguas; sem colisão em classe de marca relevante; domínio e identificadores sociais coerentes.
O risco, dito de frente: «urdume» é uma palavra pouco corrente. Um comprador não sabe o que significa antes de lho contarem. Assumimos o risco porque contar é exatamente o que se quer que a campanha faça - e porque um nome que precisa de ser explicado dá matéria para três anos de conteúdo, enquanto um nome descritivo se esgota no dia em que é publicado.
O que foi posto de lado, e porquê
| Candidato | Motivo de exclusão |
|---|---|
| Bonfim 118 | É a morada. Não se regista como marca, não se transporta para outro projeto e prende o empreendimento a um número de porta. |
| Tear | Excelente em português. Em inglês lê-se como «rasgar» ou «lágrima», e um quarto do público-alvo decide em inglês. |
| Trama | Fio certo, conotação errada. Em português corrente significa também conspiração, e é o que aparece primeiro na pesquisa. |
| Fiação do Bonfim | Descritivo e honesto, mas vende o passado industrial e não a casa. Fica como assinatura secundária, não como nome. |
| Novelo | Sonoridade agradável, sentido errado: um novelo é o fio enrolado, o oposto de estrutura fixa. |
Assinatura secundária. «Urdume · antiga Fiação do Bonfim» aparece na primeira menção de cada material. O nome carrega o conceito; a assinatura carrega a informação.
A malha.
Um conceito criativo não é um mood board. É uma regra que decide, sozinha, dezenas de escolhas que ainda não foram feitas - e que permite a nove pessoas trabalhar em paralelo sem se contradizerem.
A regra deste projeto tem uma linha: tudo se organiza sobre uma malha visível de 34 pixels, que é a tradução do módulo estrutural do edifício.
Dela decorre o resto sem discussão: a página tem linhas verticais de fundo; a grelha nunca é escondida; as imagens alinham pelo módulo e não pela margem; a tipografia de título é condensada porque cabe no módulo; e o mapa de unidades é literalmente a malha do edifício, não uma ilustração dele.
É também o que permite que este caso não use uma única fotografia. O sistema desenha-se a si próprio a partir da estrutura - e quando as imagens do promotor e a fotografia de obra chegarem, entram numa grelha que já existe, em vez de a definirem.
Um sistema construído para viver em desenho técnico e em obra.
A identidade tem de funcionar em três sítios que não se parecem nada: um ecrã de telemóvel, uma lona de estaleiro a vinte metros de distância, e uma ficha de unidade impressa a preto e branco pelo consultor.
Cor. Granito para o texto e para os fundos escuros. Cal para o papel. Índigo - o corante têxtil por excelência - como cor de marca, em preenchimentos, linhas e barras. Ferro oxidado apenas para estado e alerta, nunca como cor decorativa.
Tipografia. Títulos numa condensada técnica, do registo da legenda de desenho de arquitetura. Texto corrido numa serifada, do registo da memória descritiva e da escritura. A inversão é deliberada: quem promove fala em desenho, quem compra lê em documento.
Marca. A palavra composta na condensada, com o espaçamento aberto ao ponto de as letras se lerem como fios paralelos. Não há símbolo. Um empreendimento com dezoito meses de vida comercial não precisa de um símbolo para memorizar: precisa de um nome legível numa lona.
Uma marca só existe quando é utilizável por quem não a desenhou.
Neste projeto há três equipas comerciais externas a produzir material todas as semanas. Se o sistema não for utilizável por elas, deixa de existir em duas semanas.
Manual essencial, 24 páginas
Construção da marca, espaço de proteção, escala mínima, paleta com valores de contraste, tipografia, malha e usos proibidos.
Ficheiros de origem
Vetores da marca, paleta em digital e em impressão, tipografia licenciada em nome do promotor.
Modelos de anúncio
Nove formatos prontos para as três mediadoras, editáveis, com os campos variáveis assinalados e os fixos bloqueados.
Ficha de unidade
Modelo que se gera a partir do sistema: planta, cotas, área, orientação, piso, preço e estado. Imprime a preto e branco sem perder informação.
Assinatura de email
Um bloco igual para promotor e mediadoras, com a unidade em causa e o endereço do empreendimento.
Sinalética e material físico
Lona de estaleiro, painel de obra, tapume e material do stand. O sistema define as regras; o desenho de cada peça e a produção são orçamentados à parte.
O que está incluído é o sistema: a marca, os ficheiros, os modelos e as regras de aplicação. Sinalética e material físico são orçamentados à parte, tal como a impressão e o fabrico. Plantas, alçados e imagens tridimensionais são fornecidos pelo promotor, e fotografia e vídeo são serviços separados da INARI.
Concreto, medido, sem adjetivos de folheto.
Como se escreve
- Números antes de adjetivos. «3,4 m de pé-direito», não «pé-direito generoso».
- O que a casa tem, não o que o comprador vai sentir.
- Frases curtas. Uma ideia por frase.
- A limitação dita-se antes de ser perguntada. «Sem elevador no corpo antigo até ao piso 1.»
- Em inglês e francês, tradução profissional e não literal. Uma tipologia T2 não é «T2» em nenhuma delas.
O que não se escreve
- Exclusivo, único, premium, luxo, lifestyle, oásis, refúgio.
- «Últimas unidades» quando não são as últimas.
- Rendimentos de arrendamento apresentados como garantidos.
- Promessas de valorização futura. Não são nossas para fazer.
- Prazos de entrega mais otimistas do que o calendário de obra.
O posicionamento tem de sobreviver ao contacto com uma frase.
Quarenta e duas casas.
Nenhuma igual à outra.
Dentro de uma fiação de 1908 no Bonfim. T1 a T3 e dois duplex, desde 247.000 €.
P2.07 · T2 · 86 m²
Segundo piso, nascente. Dois vãos de fábrica com 2,6 m de altura. Pé-direito de 3,4 m. Terraço de 11 m². Sem lugar de garagem atribuído.
O que não se replica
Uma reconversão licenciada em zona consolidada. A construção nova pode competir no preço. Não pode competir com um vão de fábrica com 2,6 m.
A planta que pediu
Em anexo, a planta da P2.07 com cotas e a ficha completa. A unidade está disponível hoje. Se quiser ver a obra, respondo com três horários.
URDUME
42 casas na antiga Fiação do Bonfim.
urdume.pt
«É caro para o Bonfim.»
O preço por metro quadrado é o da zona. O que muda é o metro quadrado: 3,4 m de pé-direito e vãos que a construção nova não licencia. Comparo-lhe lado a lado, se quiser.
A estrutura já é uma decisão comercial.
Dez páginas, três idiomas. Cada uma existe porque responde a um momento da jornada, e nenhuma existe porque «os sites têm».
| Página | Momento que serve | Ação que pede |
|---|---|---|
| Início | Primeiro contacto, quase sempre no telemóvel | Ver as unidades disponíveis |
| Unidades | Verificação - o momento que decide | Abrir a ficha de uma unidade concreta |
| Unidade (42 páginas) | Verificação de uma casa específica | Marcar visita ou descarregar a ficha |
| Tipologia (5 páginas) | Chegada por campanha ou por pesquisa | Ver as unidades daquela tipologia |
| O edifício | Identificação - porquê este e não outro | Continuar para as unidades |
| O bairro | Comprador não residente, que não conhece o Bonfim | Continuar para as unidades |
| Investir | Investidor de arrendamento, em pré-lançamento | Pedir o dossiê |
| Marcar visita | Identificação | Escolher dia, hora e formato |
| Obra | Depois da compra, e prova de credibilidade antes | Subscrever o acompanhamento |
| Contactos e legal | Confiança e obrigações | Ligar, ou ler as condições |
A decisão estrutural do projeto: 42 páginas de unidade.
Dez dos doze concorrentes mostram tipologias. Nenhum mostra unidades. A diferença não é de detalhe: uma página de tipologia responde «existe um T2», uma página de unidade responde «existe este T2, no segundo piso, virado a nascente, com este terraço, por este preço, e está disponível hoje».
A segunda é a única que permite ao comprador decidir sozinho, à noite, sem falar com ninguém. É também a que o torna indexável: quarenta e duas páginas com área, piso, orientação e preço são quarenta e duas respostas a pesquisas concretas, em vez de uma resposta genérica.
O custo desta decisão está assumido: obriga a que o estado de cada unidade seja verdadeiro em permanência, o que obriga a que o mapa esteja ligado ao stock comercial, o que obriga a que as três mediadoras trabalhem na mesma consola. É a razão principal pela qual este projeto está num escalão acima do sistema de lançamento completo.
A ordem dos blocos foi decidida antes de existir uma cor.
Três decisões de ordem que valem mais do que qualquer escolha estética posterior:
O mapa de unidades é o segundo bloco. Não é uma página escondida no menu. É a razão pela qual alguém volta ao site três vezes numa semana, e é a única coisa que nenhum concorrente tem. Fica acima da dobra em telemóvel, a um scroll do nome.
Não há formulário antes de informação. Área, planta, orientação, piso e preço estão todos visíveis sem deixar contacto. Trocar informação por email dá mais leads e menos visitas - e uma lead que não sabe o que está a pedir custa uma chamada à equipa comercial.
A planta é o segundo bloco também na ficha da unidade. Acima do preço. Quem chega a uma ficha de unidade já sabe a faixa de preço; o que quer saber é como é a casa.
Cada decisão tem uma razão comercial escrita ao lado.
| Decisão | Razão comercial |
|---|---|
| O mapa de unidades mostra o estado real, incluindo as vendidas | A escassez verdadeira vende. A escassez inventada perde-se na primeira visita ao stand. |
| Preço por unidade visível, sem «sob consulta» | Filtra quem não tem orçamento antes de custar uma chamada. Em onze de doze concorrentes o preço está escondido. |
| Planta com cotas e orientação solar em todas as unidades | É a primeira pergunta da segunda chamada. Respondê-la antes elimina uma ronda inteira. |
| Simulador de encargo mensal, com os pressupostos à vista | Traduz um preço de 340.000 € numa quantia comparável com a renda atual. Não é aconselhamento e diz isso. |
| Formulário com quatro campos e uma pergunta de qualificação | Cada campo a mais reduz o envio. A pergunta de qualificação vale mais do que o telefone. |
| Marcação de visita com horários reais, não «entraremos em contacto» | Passa da promessa de resposta para um compromisso marcado, que é onde a conversão realmente acontece. |
| Nenhuma unidade fica «reservada» sem prazo visível | Uma reserva sem prazo é uma unidade fora do mercado. O prazo obriga a equipa comercial a fechar ou libertar. |
| Botão de contacto fixo no telemóvel, com chamada e mensagem | Metade destes compradores prefere mensagem a formulário, e nenhum concorrente o oferece. |
A peça central do sistema não é uma imagem. É stock.
O mesmo objeto que está na demonstração, aqui em versão reduzida. Selecione um piso para filtrar a tabela.
A mostrar os cinco pisos.
| Piso | Tipologias | Unidades | Desde |
|---|---|---|---|
| P4 · cobertura | Duplex | 2 | 797.000 € |
| P3 | T1, T1+1, T2, T3 | 8 | 269.000 € |
| P2 | T1, T1+1, T2, T3 | 8 | 255.000 € |
| P1 | T1, T1+1, T2, T3 | 8 | 259.000 € |
| P0 · pátio | T1, T1+1, T2, T3 | 8 | 269.000 € |
| P0 · corpo novo | T1, T1+1, T2, T3 | 8 | 247.000 € |
O que torna isto difícil não é o desenho. É manter verdadeiro. Um mapa de unidades errado é pior do que nenhum: a primeira vez que um comprador telefona por uma unidade já vendida, o promotor perde mais credibilidade do que ganhou em todo o lançamento.
Por isso o mapa não é um ficheiro que alguém atualiza. É a leitura direta do stock comercial na consola: quando um consultor de qualquer das três mediadoras marca uma reserva, a unidade sai do mapa público no mesmo instante - e volta sozinha quando o prazo da reserva expira sem contrato-promessa.
A planta é do arquiteto. O que a INARI faz é pô-la a trabalhar.
O desenho vem do promotor. O que se acrescenta é a camada que transforma um PDF num instrumento de venda - e é essa camada que está no âmbito e no preço.
O que o promotor fornece: as plantas, os alçados, os cortes, as áreas por unidade e a memória descritiva, tal como saem do atelier de arquitetura. A INARI não desenha arquitetura e não valida conformidade - isso é da responsabilidade do projetista.
O que a INARI faz: pega nesses desenhos e transforma-os na camada interativa da plataforma. Uma planta em PDF é um documento; uma planta interativa é uma ferramenta de venda, e a diferença está no que responde sem ninguém perguntar:
- Quanto mede a sala mesmo? Cada divisão tem a área ao lado do nome, não numa tabela separada.
- De manhã bate sol? Norte assinalado e orientação por divisão. É a pergunta mais repetida na segunda visita.
- Cabe a minha mesa? Cotas nos dois eixos, e mobiliário à escala com um comutador para o ligar e desligar.
- Que altura têm as janelas? Os vãos de fábrica estão assinalados a azul com a sua altura, porque são o argumento do produto.
- Como é que isto se compara com a P3.04? Duas plantas lado a lado, à mesma escala.
Cada planta entra uma vez no sistema e sai em todo o lado: na ficha da unidade, no PDF imprimível, no email de resposta automática e no material da equipa comercial - sem ser redesenhada quatro vezes por quatro fornecedores.
Esquema de demonstração. Esta planta foi construída para o caso e não corresponde a um projeto licenciado. Num projeto real parte-se do desenho do arquiteto, que é fornecido pelo promotor, e a conformidade do desenho é da responsabilidade do projetista.
É onde acontece a maioria das sessões e quase nenhum portefólio o mostra.
Sessenta e oito por cento das sessões de um empreendimento acontecem em telemóvel, quase sempre entre as 21h e as 23h30. É esse o ecrã que decide, e é o ecrã que costuma receber a versão reduzida.
O que muda no desenho por causa disso:
- O mapa de unidades tem uma versão por piso com deslize horizontal, não um mapa espremido.
- A planta abre em ecrã inteiro com ampliação por dois dedos, e sai com um gesto.
- O botão de contacto é fixo, com chamada e mensagem, porque metade destes compradores não preenche formulários à noite.
- Os campos de formulário chamam o teclado certo: numérico para telefone, de email para email.
- A ficha da unidade cabe em três ecrãs até ao botão de marcar visita.
Meta de referência para o primeiro ano, alinhada com o comportamento corrente do setor.
Fora do horário das equipas comerciais. É por isso que a resposta automática existe.
Primeira vista, sem imagens de unidade. O mapa é vetorial e pesa menos do que um render.
Nenhuma rota provoca deslocamento horizontal, incluindo a planta e o mapa.
O que isto significa para quem gere o empreendimento.
A pergunta que interessa a um promotor não é que tecnologia se usa. É quem mexe nisto na segunda-feira de manhã, quando uma unidade é reservada e a assistente está de férias.
- O estado de uma unidade muda num sítio só: na consola. O website lê de lá e não guarda cópia.
- Preço, área, planta e acabamentos de cada unidade são campos, não texto solto dentro de uma página.
- Publicar uma nova fase de vendas é ligar um interruptor, não pedir alterações a um fornecedor.
- Os três idiomas partilham a mesma ficha: mudar o preço da P2.07 muda-o nos três, sem retradução.
- Quem escreve não precisa de saber onde está o ficheiro. Quem programa não precisa de estar presente para se vender.
- Domínio, alojamento, CMS, CRM, analytics e ficheiros de origem ficam em nome do promotor desde o primeiro dia.
Formação incluída: duas sessões de noventa minutos, uma para o promotor e uma para as três equipas comerciais, gravadas e acompanhadas de um manual de operação de doze páginas.
Duas exigências que se costumam confundir com detalhe técnico.
Desempenho
- Orçamento de peso definido antes de desenhar: 380 KB na primeira vista.
- Mapa de unidades e plantas em vetor, não em imagem. Ampliam sem perder e pesam menos.
- Imagens do edifício em formato moderno, com versão para telemóvel e carregamento diferido abaixo da dobra.
- Medição feita em rede móvel real, não em escritório com fibra.
Acessibilidade
- Texto com 4,5:1 de contraste em ambos os temas, verificado rota a rota.
- Contorno de campo de formulário a 3:1, que é o limiar de componente de interface e não o de texto.
- O mapa de unidades é navegável por teclado e cada unidade tem nome acessível com tipologia, área e estado.
- A planta tem descrição textual: quem não a vê recebe a mesma informação em lista.
- O estado de uma unidade nunca é comunicado só por cor.
A última linha é a que mais falha em mapas de unidades. Disponível, reservada e vendida distinguem-se por cor, por padrão e por etiqueta escrita - porque cerca de um em cada doze homens não distingue as duas primeiras.
Ser encontrado por pessoas e ser citado por máquinas já são dois trabalhos.
Um empreendimento tem uma vida comercial curta: dezoito a trinta meses. Não há tempo para construir autoridade orgânica do zero, e por isso a estratégia é outra - ocupar rapidamente as pesquisas concretas que ninguém está a responder.
É aqui que as 42 páginas de unidade deixam de ser uma decisão de experiência e passam a ser uma decisão de visibilidade. Cada uma responde a uma pesquisa específica - «T2 com terraço Bonfim», «apartamento pé-direito alto Porto» - com área, piso, orientação, preço e disponibilidade em dados estruturados.
Para os sistemas de resposta com inteligência artificial, o trabalho é diferente e mais simples: dar factos verificáveis, datados e num só sítio. Um sistema que responde «quanto custa um T2 no Bonfim» precisa de uma fonte que diga o preço, não de uma que diga «sob consulta».
| Frente | O que se faz |
|---|---|
| Técnico | Indexação, mapa do site, canónicos por idioma, velocidade, dados estruturados de residência, oferta e organização. |
| Local | Ficha de empresa do promotor, morada do stand, e conteúdo sobre o Bonfim que responde a quem não conhece a cidade. |
| Unidade | Uma página por unidade, com preço, área e estado em dados estruturados atualizados a partir do stock. |
| Idioma | Português, inglês e francês com URL própria e hreflang, não tradução automática por sobreposição. |
| GEO e AEO | Factos datados, perguntas frequentes em formato citável, entidade do promotor e do empreendimento declaradas e ligadas. |
| Depois | Ao fim da comercialização, o conteúdo do bairro e do edifício continua a valer para o projeto seguinte do mesmo promotor. |
O que não se promete. Nem posição número um, nem citação garantida por sistemas de inteligência artificial, nem prazo fixo para resultados orgânicos. O que se faz é tornar o empreendimento tecnicamente encontrável, semanticamente claro e credível o suficiente para ser escolhido.
A obra é o calendário editorial. Não é preciso inventar temas.
Dezoito meses de obra são dezoito meses de matéria: é a única categoria de negócio em que o produto se constrói em público.
O edifício que existiu
Arquivo, fotografia histórica, o que se fiava ali, quem lá trabalhou, quando fechou. Dá autoridade e não custa produção.
A obra a acontecer
Uma peça por mês: a estrutura consolidada, o primeiro vão aberto, o betão do corpo novo. Prova de que o prazo é real. O plano e o texto são deste projeto; a captação de imagem é serviço separado ou do próprio promotor.
O bairro
Bonfim explicado a quem não vive no Porto. Escolas, transportes, mercearias, o que abriu no último ano.
Comprar sem tropeçar
Contrato-promessa, prazos, crédito, o que muda quando se compra em planta. Conteúdo que serve e qualifica ao mesmo tempo.
O acompanhamento de obra é o ativo de conteúdo do projeto.
Um email por mês com o estado da obra faz três coisas ao mesmo tempo: mantém quente uma lista de interessados que ainda não comprou, tranquiliza quem já assinou o contrato-promessa e espera dezoito meses, e produz prova pública de que o promotor cumpre prazos - que é o principal receio de quem compra em planta.
É também a razão pela qual a lista pertence ao promotor e não às mediadoras. Uma lista de novecentos interessados que acompanham a obra é o ativo mais valioso que sai deste projeto, e é com ela que o empreendimento seguinte abre vendas na primeira semana.
Cada canal com um trabalho definido.
| Canal | Trabalho que faz | Como se julga |
|---|---|---|
| Pesquisa paga, marca | Defender o nome. Quem procura «Urdume» tem de encontrar o promotor, não um portal. | Custo por clique e quota de impressões da marca |
| Pesquisa paga, genérica | Apanhar «apartamentos novos Porto» e as variantes por tipologia. | Custo por lead qualificada |
| Redes sociais, alcance | Construir a lista de pré-lançamento antes de haver preço público. | Custo por registo verificado |
| Redes sociais, remarketing | Voltar a quem viu uma unidade e não marcou visita. É o canal mais rentável do conjunto. | Visitas marcadas por euro investido |
| Portais imobiliários | Volume e presença obrigatória. Não substituem canal próprio, alimentam-no. | Leads e, sobretudo, qualidade das leads |
| Trabalhar a lista própria: obra, novas fases, unidades semelhantes à que já viu. | Visitas marcadas a partir da lista | |
| Orgânico | Colher a procura das 42 páginas de unidade e do conteúdo do bairro. | Sessões e leads sem custo de media |
| Mediadoras | Carteira própria e presença de rua. É um canal, e mede-se como os outros. | Leads, tempo de resposta e conversão por mediadora |
O investimento em media é pago diretamente pelo promotor e não é receita da INARI. O honorário paga estratégia, montagem, medição e otimização. Não prometemos custo por lead fixo, número de leads nem retorno sobre o investimento em publicidade.
Três fases, três ofertas, três públicos.
Pré-lançamento privado
Sem preço público e sem website aberto. Uma página de registo, campanhas de alcance e a carteira das três mediadoras. Objetivo: 900 interessados verificados.
Oferta: acesso à tabela e escolha de unidade 15 dias antes de todos, com condição de pagamento própria.
Lançamento
Website aberto, mapa de unidades público, campanhas em pesquisa e portais. É a fase em que se testa se o preço está certo.
Oferta: nenhuma. O produto é o argumento. Descontos de abertura ensinam o mercado a esperar por descontos.
Corrente
Ritmo mensal: acompanhamento de obra, remarketing, unidades semelhantes, e uma leitura semanal de stock que decide onde se investe a seguir.
Oferta: ajustada por tipologia, sobre as que ficam para trás - nunca sobre o total.
Uma página de destino por tipologia, e não uma por campanha.
Cinco páginas de tipologia servem todas as campanhas. Quem clica num anúncio de T2 chega a uma página que mostra os T2 disponíveis, com preço e planta - não à página inicial, e não a uma página construída à pressa que morre no fim da campanha.
A consequência é medível: a mesma página acumula sinais de qualidade em vez de os dispersar por doze páginas efémeras, e o conteúdo que se escreve para ela continua a trabalhar quando a campanha acabar.
O que a equipa comercial leva para a visita.
Metade das decisões de compra confirma-se fora do website, com um papel na mão ou um PDF no telemóvel. Se esse material não sair do mesmo sistema, o posicionamento desfaz-se ali.
Brochura, 28 páginas
O edifício, o bairro, as cinco tipologias, os acabamentos e o calendário. Feita para ler no telemóvel e imprimir em A4 sem perder nada.
Ficha por unidade
Gerada automaticamente a partir do stock: planta, cotas, área, orientação, piso, preço e estado à data de emissão. Quarenta e duas fichas sempre certas.
Dossiê de investidor
Áreas, preços, condições de pagamento, calendário de obra e referências de arrendamento da zona com fonte e data. Sem projeções de rendimento apresentadas como garantidas.
Argumentário
As doze objeções que as três equipas ouvem, com a resposta escrita e o dado que a suporta. É o que mantém o discurso igual nas três mediadoras.
Apresentação de visita
Um documento por unidade, gerado do mesmo sistema, para o consultor levar para a visita em papel ou no telemóvel.
Físico
Sinalética de obra, painel do stand, pasta de visita e impressão. Ficam fora deste escalão e são orçamentados à parte, com o sistema já definido.
O que entra nestes materiais é fornecido pelo promotor: plantas, alçados, áreas, memória descritiva de acabamentos, preços, calendário de obra e termos legais. A INARI estrutura, escreve, desenha e publica; não produz o projeto de arquitetura nem valida informação técnica.
Da comunicação à infraestrutura comercial.
É neste bloco que o projeto deixa de ser marketing e passa a ser operação. E é aqui que está a diferença entre os dois escalões de investimento.
O problema não é falta de leads. É que três empresas diferentes recebem leads do mesmo produto, em sítios diferentes, com prazos diferentes, e nenhuma delas responde ao promotor.
A solução tem três peças, e nenhuma funciona sem as outras duas:
- Uma lista só. Todos os contactos entram no mesmo sítio, venham do website, dos portais, das campanhas ou da carteira de uma mediadora.
- Uma regra de atribuição escrita. Quem fica com que lead, por que critério, e o que acontece quando não é aceite em trinta minutos.
- Um relógio visível. O tempo até à primeira resposta é medido por lead e por mediadora, e está à vista de todos, incluindo das próprias mediadoras.
A terceira peça é a que muda o comportamento. Não é preciso penalizar ninguém: basta que o número esteja no mesmo ecrã para toda a gente.
As cinco automações do lançamento
| # | Quando dispara | O que faz | Para que serve |
|---|---|---|---|
| 01 | Lead nova, a qualquer hora | Email em menos de um minuto com a ficha da unidade em causa e a planta em anexo | Ocupa as horas em que ninguém atende. É a automação que muda o indicador da linha 1. |
| 02 | Lead não aceite em 30 minutos | Reatribui à mediadora seguinte e avisa o promotor | Nenhum contacto fica parado numa caixa de email de férias. |
| 03 | Visita marcada | Confirmação, morada do stand, mapa, e lembrete 24 h e 2 h antes | Reduz as faltas à visita, que são o maior desperdício da equipa comercial. |
| 04 | Ficha de unidade vista três vezes sem contacto | Sequência de três emails sobre aquela unidade e as duas mais parecidas | Recupera a hesitação, que em compra de casa dura semanas. |
| 05 | Reserva a 48 h do fim do prazo | Avisa consultor, promotor e comprador | Uma unidade reservada e esquecida está fora do mercado sem estar vendida. |
Todas as sequências param assim que há resposta humana. Uma automação que continua a escrever depois de o consultor ter telefonado é pior do que não existir.
Medimos decisões, não visitas.
Um painel de imobiliário que mostra sessões e tempo médio na página não serve para decidir nada. O que um promotor precisa de saber, na segunda-feira de manhã, cabe em cinco perguntas.
- Quantas unidades saíram do stock esta semana, e por que canal?
- Que tipologia está a ficar para trás face ao plano?
- Quanto custou cada visita marcada, por campanha?
- Qual das três mediadoras está a responder fora do prazo?
- Que unidades estão a ser muito vistas e pouco visitadas - e portanto mal preçadas?
A última pergunta é a mais valiosa e quase nunca é feita. Uma unidade com muitas visualizações e nenhuma visita não tem um problema de marketing: tem um problema de preço, e o dado existe desde a primeira semana.
| Evento | Onde acontece | Decisão que alimenta |
|---|---|---|
| unidade_vista | Ficha de unidade | Interesse por unidade e por tipologia |
| planta_aberta | Planta interativa | Profundidade de interesse real |
| ficha_descarregada | Ficha de unidade | Intenção declarada sem contacto |
| visita_marcada | Formulário de visita | Conversão principal do sistema |
| dossie_pedido | Página de investir | Segmento investidor |
| simulador_usado | Ficha de unidade | Comprador com crédito, e a que preço |
| reserva_registada | Consola | Stock e velocidade de absorção |
| resposta_primeira | Consola | Tempo de resposta por mediadora |
Os mesmos eventos alimentam as plataformas de campanha e o painel do promotor. Um único plano de medição, definido antes de a primeira campanha arrancar.
Do primeiro contacto até à escritura.
- Lead
- →
- Qualificação
- →
- Visita
- →
- Proposta
- →
- Reserva
- →
- CPCV
- →
- Obra
- →
- Escritura
| Etapa | Quem age | Prazo definido | O que o sistema garante |
|---|---|---|---|
| Lead | Sistema | < 1 min | Email automático com a ficha e a planta da unidade em causa |
| Qualificação | Mediadora atribuída | < 4 h úteis | Atribuição por regra, reatribuição aos 30 min, relógio visível |
| Visita | Consultor | < 5 dias | Horários reais, confirmação, dois lembretes, ficha imprimível |
| Proposta | Consultor e promotor | < 48 h | Registo no pipeline com valor, condição e responsável |
| Reserva | Promotor | Prazo de 21 dias | Unidade sai do mapa público no mesmo instante; alerta a 48 h do fim |
| CPCV | Jurídico do promotor | Conforme minuta | Estado próprio no pipeline; a unidade deixa de contar como stock |
| Obra | Sistema | Mensal | Acompanhamento por email e escolha de acabamentos dentro do prazo |
| Escritura | Promotor | Conforme licença | Fecho da unidade, e o comprador entra na lista do projeto seguinte |
Os prazos são a parte contratável deste bloco. Não são uma sugestão de boas práticas: são o que se acorda por escrito com as três mediadoras antes do lançamento, e o que a consola mede sem pedir licença.
Uma verdade só, e tudo o resto a falar com ela.
Num empreendimento com três mediadoras há normalmente quatro tabelas de stock: a do promotor, e uma por cada mediadora. Todas ligeiramente diferentes, todas com data de ontem.
A decisão de arquitetura deste projeto tem uma linha: o stock comercial é a única verdade sobre o estado de uma unidade. O website, a ficha em PDF, o painel do stand, os anúncios e os portais leem de lá; nenhum deles guarda a sua própria versão.
Onde não há interface disponível, é dito de frente. Alguns sistemas de mediadoras não têm forma de integração; nesses casos a consola é o sítio onde se trabalha, e a exportação é o que se dá.
| Sistema | Ligação | Sentido |
|---|---|---|
| Stock comercial | Nativo, na consola | Origem da verdade |
| Website e 42 fichas | Leitura direta | Só leitura |
| CRM de leads | Nativo | Leitura e escrita |
| Plataforma de email | Interface documentada | Leitura e escrita |
| Portais imobiliários | Exportação estruturada | Só escrita |
| Plataformas de campanha | Eventos e conversões | Só escrita |
| Analytics | Eventos | Só escrita |
| Sistemas das mediadoras | Avaliado caso a caso | Exportação, se não houver interface |
Nenhuma integração é fechada em proposta sem avaliação técnica, com acesso a documentação e a ambiente de testes. É uma regra da casa e não uma cautela deste projeto.
A INARI não desenha arquitetura nem modela três dimensões.
Este é o bloco que costuma faltar às propostas de imobiliário, e é onde nasce metade dos mal-entendidos. Convém estar escrito antes de assinar, e não a meio da obra.
Plantas, alçados, cortes, imagens tridimensionais e maquetes são do promotor. Saem do atelier de arquitetura ou do estúdio de imagem que o promotor contrata, e o promotor entrega-os no arranque do projeto. Estão na lista de materiais críticos sem os quais o calendário não começa.
Fotografia e vídeo são serviços separados da INARI, com referências próprias e proposta própria. Não estão incluídos no escalão deste caso, e podem ser contratados ao mesmo tempo ou mais tarde.
O que este projeto entrega no capítulo da imagem é o que a equipa faz mesmo: direção de arte, sistema gráfico, ilustração, diagramas e a integração de todo o material visual na plataforma e nos materiais de venda.
| Peça | Quem produz | Está neste preço? |
|---|---|---|
| Plantas, alçados e cortes | Atelier de arquitetura do promotor | Não. É material fornecido |
| Imagens tridimensionais e maquetes | Estúdio contratado pelo promotor | Não. É material fornecido |
| Plantas interativas na plataforma | INARI, a partir dos desenhos fornecidos | Sim |
| Sistema gráfico, ilustração e diagramas | INARI | Sim |
| Direção de arte e tratamento do material visual | INARI | Sim |
| Fotografia de obra e de bairro | INARI | Não. Serviço separado, por dia de produção |
| Filme do empreendimento e cortes verticais | INARI | Não. Serviço separado |
| Motion das plantas | INARI | Não. Serviço separado |
Os serviços separados têm referências publicadas. Fotografia a partir de 1.800 € por dia de produção, com despesas, estúdio, modelos e styling à parte. Vídeo de marca ou de empreendimento entre 3.500 € e 10.000 €, conforme âmbito. Talento, deslocações, aluguer, música, imagens de banco e direitos de terceiros ficam fora, salvo indicação expressa.
Quatro pilares, e nenhum deles é «venha visitar».
Obra
O que aconteceu este mês no edifício. É o conteúdo com melhor desempenho e o que exige menos produção: uma imagem do estaleiro e duas linhas de texto.
Arquivo
A fiação, as fotografias antigas, o que ali se produzia. Constrói autoridade e é partilhável fora do público comprador.
Bonfim
O bairro para quem não o conhece. Serve o comprador não residente e apanha procura que não é de imobiliário.
Produto
Unidades, plantas, acabamentos, preços. É o menor pilar de propósito: nas redes, vender é o que menos funciona.
Contas em nome do promotor e não do empreendimento. Quando as 42 unidades estiverem vendidas, a conta continua a servir o projeto seguinte em vez de morrer com este. Este projeto entrega a estratégia, o sistema visual, os modelos e o calendário editorial. A gestão continuada das contas é programa contínuo, com contrato próprio.
Quatro fases, um responsável, uma só voz.
O método da INARI chama-se O Torii e tem quatro passos deliberados. É o mesmo método em todos os setores. O que muda no imobiliário não são as fases: é o que se investiga, o que se integra e o que se mede dentro de cada uma.
Imersão
Projeto, preços, mercado, concorrência e objetivo comercial. Sai daqui o diagnóstico, não uma proposta de design.
Estratégia
Posicionamento, público, argumento de venda, naming, hierarquia de tipologias e plano de lançamento.
Construção
Identidade, tom de voz, arquitetura de informação, plataforma de venda, materiais comerciais e CRM ligado.
Crescimento
Pré-lançamento, campanhas, captação, leitura de leads e ajuste do discurso com dados reais.
As quatro fases, desdobradas em imobiliário.
As seis etapas que a INARI apresenta em inari.pt/imobiliario e as nove frentes do calendário deste projeto não são métodos diferentes. São a mesma estrutura com três níveis de detalhe: quatro fases para decidir, seis etapas para contratar, nove frentes para executar.
| Fase INARI | Etapa de imobiliário | Frente no calendário deste projeto |
|---|---|---|
| Imersão | Diagnóstico | Imersão, preços e concorrência |
| Estratégia | Estratégia | Posicionamento, argumento e naming |
| Construção | Identidade | Identidade e tom de voz |
| Construção | Arquitetura de informação e experiência | |
| Mapa de unidades e plantas interativas | ||
| Desenvolvimento, três idiomas e integrações | ||
| Materiais de venda e testes | ||
| Crescimento | Lançamento | CRM, automações e medição |
| Pré-lançamento e lançamento | ||
| Crescimento | Programa contínuo, depois da semana catorze |
Porque é que demora catorze semanas.
Um lançamento essencial fica pronto em seis a dez semanas. Este demora catorze porque acrescenta quatro coisas que só podem ser feitas em série: o mapa de unidades ligado ao stock, as 42 fichas, o terceiro idioma e o acordo de processo com as três mediadoras - que é a única parte do projeto que não depende da INARI.
A captação abre na semana 8, seis semanas antes do fim. O pré-lançamento não precisa de website: precisa de nome, de argumento e de uma página de registo.
| Frente | Semanas |
|---|---|
| Imersão, preços e concorrência | 1 - 2 |
| Posicionamento, argumento e naming | 2 - 4 |
| Identidade e tom de voz | 4 - 7 |
| Arquitetura de informação e experiência | 5 - 8 |
| Mapa de unidades e plantas interativas | 6 - 11 |
| Desenvolvimento, três idiomas e integrações | 7 - 13 |
| Materiais de venda e testes | 9 - 13 |
| CRM, automações e medição | 8 - 13 |
| Pré-lançamento e lançamento | 8 - 14 |
O calendário começa com proposta assinada, primeira fatura paga, acessos e materiais críticos recebidos e reunião de arranque feita. Atrasos em conteúdo, em aprovações ou no acordo com as mediadoras deslocam o calendário, e isso é dito antes de assinar em vez de depois.
Onde começa e onde acaba.
Incluído
- Imersão, análise de concorrência e leitura da tabela de preços
- Posicionamento, argumento de venda e hierarquia de tipologias
- Naming, verificação de disponibilidade e assinatura secundária
- Identidade visual, manual essencial e ficheiros de origem
- Tom de voz e copy de todas as páginas, nos três idiomas
- Arquitetura de informação e desenho de todas as vistas
- Website em português, inglês e francês
- Mapa de unidades ligado ao stock comercial
- 42 fichas de unidade, com as plantas do promotor publicadas de forma interativa
- 5 páginas de tipologia
- Brochura digital, ficha por unidade e dossiê de investidor
- Direção de arte, sistema gráfico, ilustração e diagramas
- CRM, regras de atribuição e 5 automações
- Plano de medição, eventos e painel do promotor
- Montagem de campanhas de pré-lançamento e lançamento
- Duas sessões de formação e manual de operação
- 30 dias de suporte pós-lançamento
Fora do âmbito, salvo indicação expressa
- Projeto de arquitetura: plantas, alçados, cortes, imagens tridimensionais e maquetes. São fornecidos pelo promotor
- Fotografia e vídeo: serviços separados da INARI, com proposta própria
- Sinalética, material de stand, impressão, fabrico e montagem
- Investimento em media, pago diretamente pelo promotor
- Licenças, domínios, alojamento e programas por subscrição
- Tipografia premium, imagens de banco e direitos de terceiros
- Quarto idioma e tradução certificada
- Registo de marca e apoio jurídico
- Integração com sistemas de mediadora sem interface documentada
- Consultoria jurídica, fiscal, de crédito ou de avaliação imobiliária
- Gestão de campanhas depois do lançamento (programa contínuo)
- Funcionalidades descobertas depois de o âmbito ser aprovado
2 rondas por fase
Uma ronda é feedback consolidado num único envio. Feedback novo depois da aprovação é alteração de âmbito.
5, e 42 unidades
Tipologia ou unidade acima deste número é alteração de âmbito, cotada antes de executada.
3
Português, inglês e francês. Um quarto idioma é orçamentado à parte.
Quem fornece o quê
Plantas, alçados, imagens tridimensionais, áreas, memória descritiva, preços, calendário de obra e termos legais são do promotor. Está escrito na proposta, e é onde nasce o descontrolo de âmbito quando não está.
Sistema de lançamento integrado
30.000 € - 45.000 €
Sem IVA · 14 semanas · Equipa de 9
Entre 0,20% e 0,30% do valor global de venda deste empreendimento. Um orçamento corrente de marketing de lançamento imobiliário situa-se entre 1% e 2% do valor global de venda - neste caso, entre 152.000 € e 304.000 €, dos quais o investimento em media é a maior parcela e não passa pela INARI.
O escalão existe porque o âmbito acrescenta quatro coisas ao sistema de lançamento completo da INARI, e nenhuma delas é cosmética:
- Mapa de unidades ligado ao stock comercial, com estado verdadeiro em permanência e as três mediadoras a trabalhar na mesma consola.
- 42 fichas de unidade com as plantas do promotor publicadas de forma interativa, em vez de cinco páginas de tipologia.
- Integração com o processo comercial das mediadoras: regra de atribuição, prazo de resposta e medição por mediadora.
- Dossiê de investidor e terceiro idioma, para os dois segmentos que decidem à distância.
A escada completa, para se perceber onde este projeto se situa
Projeto focado
Desde 12.000 €Um problema bem definido: marca, plataforma ou aquisição.
Lançamento essencial
Desde 15.000 €Marca do empreendimento, website, materiais de venda e configuração de captação. Até 4 tipologias, 1 idioma.
Sistema de lançamento completo
18.000 - 30.000 €Posicionamento, naming, identidade, website, landing por tipologia, brochura, CRM, analytics e campanha. Até 6 tipologias, 2 idiomas.
Sistema de lançamento integrado
30.000 - 45.000 €Este caso. Acrescenta mapa de unidades ligado ao stock, publicação interativa das plantas por unidade, integração com o processo das mediadoras, dossiê de investidor, terceiro idioma e medição por unidade e por mediadora.
Carteira de empreendimentos
Sob consultaMarca do promotor e vários empreendimentos com sistema partilhado e acompanhamento contínuo.
Pagamentos
- 50% na adjudicação
- 30% na aprovação de design, antes do desenvolvimento final
- 20% antes do lançamento
- Validade da proposta: 15 dias
Depois das catorze semanas
Continuidade
Evolução da plataforma, conteúdo de obra, SEO, manutenção e apoio a campanhas. Desde 2.500 €/mês, com compromisso mínimo de seis meses.
Crescimento
Dois a três motores ativos, com media paga, conteúdo, otimização de conversão, CRM e roteiro mensal. Desde 4.900 €/mês.
Valores sem IVA. O investimento em media, a produção de imagem e vídeo, a impressão, o fabrico físico, as licenças e os direitos de terceiros são orçamentados à parte e, no caso do media, pagos diretamente pelo promotor às plataformas.
Nove especialistas. Uma responsabilidade partilhada.
No folclore japonês, as kitsune - raposas mensageiras de Inari - ganham uma cauda por cada século de sabedoria. A mais poderosa tem nove. Somos nove, e num projeto como este trabalham todos: nove caudas, uma só direção.
Do lado do cliente há um decisor final. Do lado da INARI há um responsável de projeto que é o ponto de contacto único de ponta a ponta. Não existe um comercial que vende e uma equipa que executa.
André Pires
Design & Desenvolvimento Web
O mapa de unidades, as 42 fichas, as plantas interativas e a plataforma nos três idiomas.
Ver perfil → CAUDA 02Lucas Sampaio
Programação & Branding
A ligação ao stock comercial, as integrações e o sistema de marca que as três mediadoras têm de conseguir usar.
Ver perfil → CAUDA 03Rute Silva
Ilustração & Design
A direção de arte, o sistema gráfico, a brochura, as fichas de unidade e os diagramas que explicam o edifício.
Ver perfil → CAUDA 04Anselmo Moisés
Estratégia & Performance
O posicionamento, a hierarquia de tipologias, o plano de fases e a leitura semanal do stock.
Ver perfil → CAUDA 05Sarah Sousa
Social Media & Conteúdo
Os quatro pilares, o calendário de obra e o conteúdo do bairro para quem decide de fora.
Ver perfil → CAUDA 06Syria Costa
Copywriting & Comunicação
O naming, o tom de voz, o copy das 42 fichas e o argumentário de objeções das equipas comerciais.
Ver perfil → CAUDA 07Aline Costa
Email Marketing & Automação
As cinco automações, o acompanhamento de obra e a lista de pré-lançamento que fica com o promotor.
Ver perfil → CAUDA 08Júlia Sampaio
SEO & Growth
As 42 páginas indexáveis, os três idiomas, os dados estruturados e a visibilidade em sistemas de resposta.
Ver perfil → CAUDA 09Sibeli Arruda
Analytics & Gestão de Projetos
O plano de medição, o painel do promotor, o relógio de resposta das mediadoras e o calendário de catorze semanas.
Ver perfil →Precisão é uma forma de luxo. Ver a equipa completa em inari.pt.
Nove compromissos que valem para este projeto e para todos os outros.
Não são exclusivos do imobiliário nem deste caso. São a forma como a INARI trabalha, e aplicam-se aqui sem alteração.
Um ponto de contacto
Um responsável do lado da INARI de ponta a ponta. Não há um comercial que vende e uma equipa que executa.
Equipa multidisciplinar
Nove especialidades internas. Nada de essencial neste âmbito é subcontratado a terceiros.
Âmbito e calendário fechados
Ambos são definidos antes de o trabalho começar. Alterações são descritas, orçamentadas e aprovadas antes de executadas.
Reuniões semanais
Até sessenta minutos, com agenda enviada antes e decisões escritas depois. Sem reuniões, um projeto de catorze semanas derrapa.
Ficheiros e contas são seus
Domínio, alojamento, CMS, CRM, analytics e ficheiros de origem ficam em nome do promotor. Sair da INARI não implica recomeçar.
Medição desde o primeiro dia
Os eventos e o painel são configurados antes do lançamento, não depois. Campanhas só arrancam com medição confirmada.
Suporte pós-lançamento
Trinta dias incluídos, com formação do promotor e das três equipas comerciais e documentação de operação.
Confidencialidade
Acordo de confidencialidade disponível antes da primeira conversa técnica, sempre que o promotor o entender necessário.
Dizemos quando não somos a escolha certa
Se o problema principal for o preço, o produto ou a licença, dizemo-lo. Um sistema de lançamento não corrige um empreendimento que ainda não está pronto para ser vendido.
Como se trabalha durante catorze semanas.
- Um ponto de contacto do lado da INARI e um decisor final do lado do promotor.
- Reunião semanal de até sessenta minutos, com agenda enviada antes.
- Duas rondas de revisão por fase. Uma ronda é feedback consolidado num único envio.
- Feedback contraditório entre promotor e mediadoras não conta como nova direção.
- Aprovações escritas em cada fim de fase, antes de avançar.
- Alterações ao âmbito são descritas, orçamentadas e aprovadas antes de executadas.
- Um espaço partilhado com decisões, ficheiros e calendário sempre visíveis.
O que se verifica antes de abrir ao público.
- Navegadores e dispositivos reais, incluindo telemóveis antigos
- Estado de todas as 42 unidades conferido contra a tabela do promotor
- Planta, área, orientação e preço de cada unidade validados um a um
- Os três idiomas revistos por falante nativo, não por tradução automática
- Todos os formulários com destino, notificação e registo no CRM
- Regras de atribuição testadas com as três mediadoras, fora de horas incluídas
- Eventos disparados e conversões a chegar às plataformas
- Desempenho medido em rede móvel, não só em escritório
- Acessibilidade por teclado e por leitor de ecrã, incluindo o mapa e a planta
- Consentimento de cookies, política de dados e menções legais obrigatórias
- Cópias de segurança e plano de reversão
- Testes
- →
- Medição ativa
- →
- Pré-lançamento
- →
- Publicação
- →
- Indexação
- →
- Campanhas
- →
- Monitorização
A ordem tem uma inversão de propósito: o pré-lançamento acontece antes da publicação. Abrir vendas com novecentos interessados já constituídos e uma tabela que eles viram primeiro é a diferença entre um lançamento com movimento e um lançamento com um comunicado.
As campanhas de aquisição não arrancam no dia da publicação. Arrancam quando os eventos estiverem confirmados a chegar, porque lançar tráfego pago sem medição é comprar dados que não se conseguem ler.
Trinta dias de suporte estão incluídos. A partir daí, um empreendimento com dezoito meses de obra pela frente precisa de trabalho continuado - sobretudo no primeiro trimestre completo, que é quando se descobre se o preço por tipologia está certo.
Continuidade
Evolução da plataforma, conteúdo de obra, SEO, manutenção e apoio a campanhas. Desde 2.500 € por mês, com compromisso mínimo de seis meses.
Crescimento
Dois a três motores ativos, com media paga, conteúdo, otimização de conversão, CRM e roteiro mensal. Desde 4.900 € por mês.
Toda a avença tem objetivos, canais, cadência, entregáveis, prazo de resposta, exclusões, prazo mínimo e processo de prioridades escritos. Não vendemos acesso ilimitado à equipa.
A aritmética que dimensiona a oportunidade.
Aritmética de cenário, com os pressupostos à vista, para que qualquer pessoa possa substituí-los pelos seus. Não é uma previsão, não é uma promessa e não descreve nenhum empreendimento real.
Os pressupostos
42 unidades a preços de tabela, sem descontos de fecho.
Crédito à construção, taxa integral de 6,4% ao ano.
8,4 M€ × 6,4% ÷ 12. É o custo de cada mês a mais de comercialização.
Meta de trabalho para as 42 unidades. Depende do mercado, não da INARI.
As três parcelas
| Parcela | Como se calcula | Cenário otimista | Cenário prudente |
|---|---|---|---|
| Encargo financeiro evitado | 10 meses × 44.800 € | 448.000 € | 224.000 € |
| Desconto de fecho evitado | 1,8 pontos sobre 15,2 M€ | 274.000 € | 137.000 € |
| Comissão de mediação evitada | 30% do VGV por canal próprio × 4% | 182.000 € | 91.000 € |
| Total | Soma das três parcelas | 904.000 € | 452.000 € |
| Investimento no sistema | Escalão do bloco 49 | 30.000 - 45.000 € | 30.000 - 45.000 € |
Porque é que a coluna prudente existe
Porque a coluna otimista está errada por construção, e dizê-lo é mais útil do que escondê-lo:
- O crédito à construção amortiza à medida que as unidades escrituram, por isso o encargo não se mantém nos 44.800 € durante os dez meses. A coluna prudente corta a parcela a meio.
- Reduzir o desconto médio depende sobretudo do preço estar certo e da disciplina da equipa comercial. O sistema ajuda; não decide.
- Trinta por cento do valor global por canal próprio é uma meta ambiciosa num mercado com três mediadoras não exclusivas.
A leitura que interessa
Mesmo na coluna prudente, e mesmo que só uma das três parcelas se concretize, o sistema paga-se várias vezes. Mas não é esse o argumento mais sólido.
O argumento mais sólido é o denominador: o investimento representa 0,20% a 0,30% do valor global de venda. A pergunta que fica para o promotor não é «vale a pena gastar 40.000 €», é «faz sentido levar a mercado um ativo de 15,2 M€ com três décimos de por cento de preparação, ou com zero?».
Nenhum destes valores é um resultado medido. São aritmética sobre pressupostos declarados, e mudam completamente se os pressupostos mudarem. Substitua-os pelos do seu empreendimento antes de os usar para decidir.
O que muda em concreto.
| Dimensão | Antes | Depois |
|---|---|---|
| Nome | «Bonfim 118», a morada | Urdume, registado e em nome do promotor |
| Presença | Uma ficha no site de uma mediadora | Website próprio em três idiomas, com 42 páginas de unidade |
| Informação ao comprador | Seis renders, sem áreas nem preços | Planta, área, orientação, piso, terraço, preço e estado, sem pedir contacto |
| Leads | Três caixas de email, sem lista comum | Uma lista, do promotor, com atribuição por regra |
| Primeira resposta | 31 horas em média, 58% sem resposta às 24 h | Menos de um minuto, automática; humana dentro do prazo acordado e medida |
| Stock | Quatro tabelas diferentes, todas de ontem | Uma verdade só, lida por website, fichas, stand e portais |
| Argumento | «Apartamento novo no Bonfim» | Escrito, igual nas três mediadoras, com resposta a doze objeções |
| Comprador estrangeiro | Sem porta de entrada | Inglês e francês, com processo de compra e videochamada |
| Medição | Cada mediadora à sua maneira | Um plano de eventos, custo por visita marcada e por tipologia |
| Depois do empreendimento | Nada fica | Marca, lista, CRM, medição e conteúdo ficam para o projeto seguinte |
Transparência adequada a um caso conceptual.
Este caso não tem resultados porque não teve cliente. Não há testemunhos, não há empresas nem pessoas inventadas a fingir de reais, e não há gráficos com setas para cima.
Onde há números, são de três tipos e estão assinalados: metas de trabalho, referências correntes de mercado e aritmética de cenário. Os dados da demonstração são gerados de forma determinista para se poder mostrar o sistema a funcionar, e o próprio ambiente diz isso em vários sítios.
Optámos por publicar um caso conceptual honesto em vez de esperar por um cliente que autorizasse divulgar números reais. A alternativa corrente no setor - mostrar trabalho de terceiros, resultados sem contexto ou testemunhos encomendados - não nos parece melhor.
O que a INARI nunca promete, neste caso e em qualquer outro
- Venda de unidades imobiliárias
- Ritmo de absorção ou prazo de esgotamento
- Preço por metro quadrado ou valorização futura
- Rendimento de arrendamento garantido
- Número garantido de leads
- Custo por lead ou retorno sobre publicidade fixos
- Posição número um em motores de pesquisa
- Citação garantida por sistemas de inteligência artificial
- Prazo mantido sem receber conteúdos e aprovações
- Conformidade jurídica não auditada por profissional
O que este caso ensinou a quem o construiu.
O mapa de unidades é o produto. Começámos a tratá-lo como uma funcionalidade e acabámos a perceber que é a razão pela qual alguém volta ao site. Tudo o resto pode ser feito bem por muita gente; isto quase ninguém faz.
A parte difícil não é técnica, é contratual. Ligar o mapa ao stock é trabalho de duas semanas. Conseguir que três mediadoras concordem em trabalhar na mesma consola, com o mesmo prazo de resposta e o mesmo relógio à vista, é o verdadeiro risco do projeto - e por isso passou a estar no calendário e na proposta, em vez de ser assumido como dado.
Publicar o preço assusta o promotor e ajuda a venda. Foi a decisão mais discutida. A objeção - «assim os concorrentes ficam a saber» - não resiste a dois minutos: os concorrentes já sabem, e quem não sabe é o comprador que desiste de perguntar.
Não usar uma única fotografia foi a melhor restrição. Obrigou o sistema a sustentar-se na estrutura, e não em imagens que ainda não existem. Quando as imagens chegarem, entram numa grelha construída; se tivéssemos começado por elas, teriam sido a grelha.
O que nos perguntam sempre.
Quanto tempo demora a preparar um lançamento?
Um lançamento essencial fica pronto para receber contactos entre seis e dez semanas. Um sistema integrado como este demora catorze semanas até estar completo, com a captação a abrir por volta da semana oito, antes de existir website público.
Quanto custa um projeto semelhante?
Este escalão situa-se entre 30.000 € e 45.000 €, sem IVA. Projetos mais contidos começam nos 15.000 € e um sistema de lançamento completo situa-se entre 18.000 € e 30.000 €. O valor depende do número de tipologias e de unidades, dos idiomas e da profundidade dos materiais de venda.
Porque é que este custa mais do que os 18.000 € a 30.000 € publicados?
Porque não é o mesmo escalão. O sistema de lançamento completo entrega posicionamento, naming, identidade, website, landing por tipologia, brochura, CRM, analytics e campanha, com até seis tipologias e dois idiomas. Este acrescenta mapa de unidades ligado ao stock, plantas interativas e 42 fichas, integração com o processo das mediadoras, dossiê de investidor, terceiro idioma e medição por unidade e por mediadora.
Garantem a venda das unidades?
Não, e desconfie de quem garantir. A venda depende do produto, da localização, do preço, do crédito e do mercado. Garantimos âmbito e calendário fechados, propriedade do promotor sobre tudo o que se constrói, medição configurada antes do lançamento, e uma indicação honesta - antes de assinar - quando não formos a escolha certa.
Trabalham com as mediadoras que comercializam o empreendimento?
Sim, e é meio projeto. Definimos com o promotor e com as equipas quem recebe cada lead, em que prazo responde e o que fica registado. A plataforma alimenta esse processo em vez de o substituir, e mede as três com o mesmo critério.
E se o empreendimento ainda não tiver nome?
É o cenário preferível. O nome sai da estratégia e não do gosto de quem escolhe. Fazemos naming, verificação de disponibilidade de marca e domínio, e o registo é acompanhado pelo apoio jurídico do cliente.
Tratam das plantas e das imagens tridimensionais?
Não. Plantas, alçados, cortes, imagens tridimensionais e maquetes são fornecidos pelo promotor e saem do atelier de arquitetura - estão na lista de materiais críticos do arranque. O que fazemos é publicá-los: as plantas do arquiteto passam a plantas interativas na plataforma e a fichas de unidade. Fotografia e vídeo são serviços separados da INARI, com proposta própria.
Dá para ver alguma coisa antes de marcar reunião?
Dá. Esta página tem o método, o âmbito, o calendário, o preço e a aritmética à vista. E o sistema não está em imagens: website, mapa de unidades, marcação de visita, CRM, pipeline e automações podem ser experimentados agora, sem registo.
Está a preparar um lançamento?
Diga-nos onde fica o empreendimento, quantas unidades tem e quando pretende abrir as vendas. Analisamos cada novo projeto antes de responder.
O que acontece depois de enviar
- Resposta em dois dias úteis, de uma pessoa e não de um automatismo.
- Uma primeira leitura escrita do lançamento, sem custo e sem compromisso.
- Se fizer sentido avançar, uma conversa com quem executaria o projeto.
- Se não formos a escolha certa para o seu caso, dizemos isso na resposta.
Acordo de confidencialidade disponível antes de qualquer conversa técnica. Os dados enviados servem apenas para responder a este pedido.
Ver a abordagem da INARI ao imobiliário · Resumo comercial de duas páginas
Hotelaria independente
Bruma Rasa: doze suítes no Alentejo litoral, 72% da receita a passar por intermediários e oito meses de calendário sem argumento de compra.
O mesmo método, aplicado a um setor com outra economia. Estratégia, marca, website com reserva dentro do domínio, integração com o sistema de gestão hoteleira, CRM, ponto de venda ligado à conta do quarto e medição por canal - também com a demonstração construída e a funcionar.